Demande prouvée
La Cinquième Avenue et une vie à pied portent des années d’historique en courte durée. Ce qui a changé, c’est l’offre : plus de logements se partagent les mêmes voyageurs, d’où des projections sur l’occupation mesurée.
Quintana RooÉtabli
Playa del Carmen
Une plage urbaine où tout se fait à pied, avec le marché de courte durée le plus mature des Caraïbes mexicaines.
- Aéroport
- CUN · 45 min
- Courte durée
- La plus mature du corridor
- Profil
- Des revenus dès le premier jour
Panorama
Playa del Carmen est le point médian du corridor, à 45 minutes de Cancún comme de Tulum, avec le ferry pour Cozumel en centre-ville et une gare du Train Maya. La Cinquième Avenue ancre le marché de courte durée le plus mature des Caraïbes mexicaines. Des opérateurs établis raccourcissent la courbe d’entrée ; la contrepartie, c’est la concurrence : plus de 8 000 logements en location saisonnière et un encadrement municipal depuis 2026.
Pourquoi ce marché compte
Une demande de courte durée consolidée et des opérateurs établis réduisent la courbe d’apprentissage pour un investisseur qui débute.
Types d’opportunités
Copropriétés en location saisonnièreAppartements sur la Cinquième AvenueLocaux commerciauxStudios d’investissement
À qui ce marché s’adresse
Revenus immédiatsCourte duréePremier actifLocal commercial
Établi
Centro & Quinta
Indicateurs
- USD 137
- Tarif moyen par nuit
- 36%
- Occupation médiane · 12 mois
- −8.9%
- Revenu par logement · 12 mois
- USD 150k+
- Ticket d’entrée
Tarif, occupation et revenu proviennent de la location courte durée sur les douze derniers mois mesurés (août 2025–juil. 2026), avec la même méthodologie sur les quatre marchés. Ce sont des chiffres bruts d’exploitation, pas un rendement sur le prix, et ils varient selon le sous-marché, le produit et la gestion.
La thèse Arano
Le marché du revenu : une courte durée qui fonctionne déjà
Écosystème mature
Gestionnaires et opérateurs établis : une courbe d’apprentissage plus courte pour un premier investisseur.
L’emplacement avant tout
À produit égal, la distance à la Cinquième Avenue et à la plage détermine tarif et occupation.
Profil du marché
Lecture AranoPerformance en courte duréeMature
Marge de valorisationStable
Liquidité à la reventeÉlevée
Maturité du marchéÉtabli
Échelle qualitative de notre équipe d’analyse : elle compare ce marché au reste du corridor Cancún–Tulum.
Sous-marchés
La distance à la Cinquième Avenue structure le marché ; chaque bande a son tarif, son occupation et son ticket.
Établi
Centro & Quinta
Le corridor de courte durée le plus dense, classé à forte concentration par l’encadrement municipal de 2026.
Ticket d’entrée
À partir de USD 180 000
Dans cette zone
Aucun actif publié dans cette zone
Premium
Playacar
Communauté de golf établie ; résidentiel de luxe et location premium.
Ticket d’entrée
À partir de USD 300 000
Dans cette zone
Aucun actif publié dans cette zone
Premium
Coco Beach
Front de mer au nord, avec du produit neuf haut de gamme.
Ticket d’entrée
À partir de USD 250 000
Dans cette zone
Aucun actif publié dans cette zone
Émergent
Colosio
Un quartier en transformation à quelques minutes de la Cinquième Avenue ; ticket d’entrée plus bas.
Ticket d’entrée
À partir de USD 130 000
Dans cette zone
Aucun actif publié dans cette zone
Autres actifs sur ce marché
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Guide d’investissement
Guide pour investir dans l’immobilier à Playa del Carmen
Playa del Carmen est le chef-lieu de Solidaridad, deuxième municipalité la plus peuplée du Quintana Roo. L’achat d’investissement typique est un petit appartement près de la Cinquième Avenue loué à la nuit, un modèle qui fonctionne depuis des années et qui, pour cette raison, affronte beaucoup de concurrence.
En 2026, la municipalité a commencé à encadrer ces locations, et la question change : comptent le quartier, le règlement de copropriété, l’exploitant sous les nouvelles règles et des chiffres qui tiennent avec une occupation réaliste.
Pour qui c’est fait
- Vous visez la location courte dans un marché aux opérateurs établis et vous vous conformerez au registre municipal.
- Vous occuperez le logement quelques semaines par an et voulez aller à pied à la plage, à la Cinquième Avenue et au ferry de Cozumel.
- Vos chiffres tiennent aussi en location longue.
- Vous préférez un marché avec un historique de locations et de reventes à une zone sans comparables.
Pour qui ce n’est pas fait
- Votre plan repose sur une forte occupation en location courte.
- Vous voulez louer à la nuit dans le Centro ou à Zazil-Ha sans lire le règlement de copropriété.
- Vous attendez un chiffre de plus-value par quartier : aucune série publique fiable n’existe.
- Vous n’acceptez pas des saisons de sargasses devant votre plage.
Chiffres clés
- Logements en location saisonnière
- 8 311[2]
- Occupation aux fêtes 2025 : location saisonnière et hôtels
- 58 % et 90 %[2]
- Occupation hôtelière, 1er au 12 janvier 2026
- 70 %[3]
- Occupation hôtelière Riviera Maya, été 2025
- 64,8 %[4]
- Sargasses ramassées en 2025
- 30 580 t[7]
Décompte cité par la Protection civile municipale, janvier 2026.
Haute saison de décembre, pas une moyenne annuelle.
Occupation hôtelière, pas de la location courte durée. Chiffre de l’Association des hôtels de la Riviera Maya.
Occupation hôtelière, pas de la location courte durée. Contre 73,2 % un an plus tôt.
Service municipal de l’environnement ; le plus élevé en quatre ans.
Où investir
Centro y Quinta Avenida
Le centre piéton entre la plage, la Cinquième Avenue et le ferry de Cozumel. Commerces en bas, appartements au-dessus.
Studios et appartements d’une ou deux chambres pour la location à la nuit, et locaux commerciaux. N’achetez que si le règlement autorise la location courte ; sinon, visez la location longue.
Risque de la zone La municipalité le classe à forte concentration : les contrôles commencent ici. Beaucoup d’immeubles se disputent le même voyageur avec un produit semblable.[8]
Zazil-Ha
Quartier résidentiel et mixte à l’ouest de la Cinquième Avenue, où l’offre de location saisonnière augmente.
Appartements en location courte ou longue ; le calcul doit tenir aussi en longue durée.
Risque de la zone Également à forte concentration. Les habitants attendent de meilleurs services, sécurité et éclairage en échange des nouvelles obligations ; sans cela, la cohabitation avec les voyageurs devient le risque.[8]
Playacar
Communauté résidentielle fermée avec golf. Le ticket le plus élevé du marché.
Biens haut de gamme pour usage personnel, longs séjours ou location premium à faible rotation.
Risque de la zone Avec moins de nuits louées, charges et entretien pèsent plus. Aucun prix au m² traçable ni donnée comparant les phases I et II.
Coco Beach y norte
Front de mer au nord du centre, avec du produit neuf haut de gamme.
Appartements neufs pour la location à la nuit à tarif élevé ou l’usage personnel, plus loin à pied de la Cinquième Avenue que le Centro.
Risque de la zone Concurrence des livraisons récentes et à venir, et aucun prix d’offre sourcé pour la zone.
Colosio
Quartier en transformation, au ticket d’entrée le plus bas. Le budget municipal 2025 prévoit de réhabiliter son centre de santé.
Appartements d’entrée de gamme pour la location longue ou un acheteur à horizon long.
Risque de la zone Le changement dépend de travaux publics réalisés et entretenus. La plus-value reste une attente, pas une donnée mesurée.[6]
Mayakoba y Punta Esmeralda
Hors du centre urbain, le long de la route 307. Ciudad Mayakoba est un grand projet mêlant logements, commerces et zones protégées ; Punta Esmeralda compte des projets privés.
Logements pour usage personnel ou location longue, loin de l’animation touristique du centre.
Risque de la zone Si la demande de Ciudad Mayakoba pour 25 tours est acceptée, une offre nouvelle fera concurrence à votre achat.[9]
Coûts et règles locales
Location courte : l’encadrement municipal de 2026[2][8][10]
Playa del Carmen encadre les locations de type Airbnb en deux étapes. Le 13 janvier 2026, la Protection civile a ouvert une période volontaire, en vertu de la loi sur le tourisme de l’État, pour que les propriétaires se mettent en règle avant le contrôle du gaz et de la sécurité.
L’étape formelle a commencé le 16 août 2026. Les hôtes d’Airbnb, de Booking et de plateformes similaires relèvent du droit d’assainissement environnemental (DSA, une redevance par chambre occupée et par nuit égale à 30 % de l’UMA, l’unité de référence indexée du Mexique), de la Protection civile, de mesures de sécurité, du registre des voyageurs et de la prévention de la traite et de l’exploitation des mineurs. Les quartiers à forte concentration sont Zazil-Ha, Centro et Gonzalo Guerrero.
Les sources publiées ne précisent ni montants, ni amendes, ni délais. Avant d’acheter, exigez la preuve de conformité et déduisez le DSA de votre flux.
Droits de mutation (ISAI) : 4 % de la valeur du bien[11][12]
À Solidaridad, l’impôt sur l’acquisition d’immeubles (ISAI) est de 4 % de la valeur du bien, selon l’article 23 Quinquies de la loi de finances municipale (dernière réforme publiée le 10 décembre 2025). Il se paie au Trésor municipal dans les 15 jours suivant l’opération, et le notaire le calcule.
La page ISABI de la mairie affiche encore des formulaires à 2 % et à 3 %. Le taux applicable est celui de la loi : si une estimation des frais en retient un autre, demandez la correction.
Travaux publics municipaux[5][6]
En juin 2025, le conseil municipal a voté une modification du budget 2025 de 423 millions MXN pour 22 projets de voirie, d’espace public, de santé et de sécurité, dont la réhabilitation du centre de santé de Colosio. En novembre, la mairie a annoncé 43 chantiers livrés ou en cours, comme le prolongement de l’avenue Constituyentes entre Villas del Sol et le centre.
Les travaux publics montrent où la ville dépense ; ils ne garantissent aucune plus-value. Vérifiez que le chantier voisin de votre logement est terminé ou financé, pas seulement annoncé.
Ce qui s’applique à tout Quintana Roo
Acheter en tant qu’étranger sur la côte[13][14][15]
La Constitution interdit aux étrangers la propriété directe des terres à moins de 50 km des côtes et 100 km des frontières — pratiquement tout le littoral de Quintana Roo. La voie légale est le fideicomiso : une banque mexicaine agréée détient le titre en votre faveur pendant 50 ans, renouvelable, avec l’autorisation préalable du ministère des Affaires étrangères (SRE). Vous conservez les droits d’usage, de location, de vente et de transmission ; ce n’est pas un bail — vous êtes le bénéficiaire avec le contrôle plein. Une société mexicaine avec clause d’exclusion des étrangers est une alternative, mais seulement pour un usage NON résidentiel — bureaux, locaux commerciaux, un projet ; pour l’habitation, le fideicomiso reste la seule voie.
Frais de clôture[16][17][18]
L’impôt sur l’acquisition d’immeubles (ISAI) est municipal : chaque municipalité fixe son taux dans sa propre loi de finances, et celui de ce marché, avec son article, figure dans ses coûts locaux. En plus de l’ISAI, on paie les droits du registre public et le certificat de non-gage, facturés en UMA par acte inscrit. Le coût de constitution du fideicomiso, ses frais annuels et le permis de la SRE varient selon la banque fiduciaire et la valeur du bien — il n’existe pas de chiffre officiel unique, demandez un devis direct avant la clôture. Les honoraires notariaux n’ont pas non plus de tarif public uniforme dans l’État ; ils se négocient aussi au cas par cas. Une expertise valable pour un crédit hypothécaire ne peut être émise que par un expert ou une Unité d’évaluation accréditée par la Société hypothécaire fédérale (SHF).
Location saisonnière[19][20][21][22]
La taxe de séjour de l’État applique 6 % à la location de maisons, appartements et villas particulières — la catégorie typique d’Airbnb/Vrbo — contre 5 % en général pour les hôtels. Tout hôte, y compris via une plateforme numérique, doit s’inscrire au Registre d’État du tourisme (RETUR-Q). Si vous êtes résident fiscal mexicain avec une activité d’entreprise, la plateforme retient 4 % d’impôt sur le revenu et une part de TVA sur l’hébergement ; si vous êtes résident fiscal étranger louant au Mexique, l’impôt sur le revenu est de 25 % du revenu brut, sans déduction, retenu par celui qui vous paie. Ce sont deux régimes distincts selon la résidence fiscale, pas la nationalité — déterminez lequel s’applique avant d’opérer.
Impôts à la vente[23][24][25]
Si vous vendez en tant que résident fiscal étranger, l’impôt par défaut est de 25 % du montant total de l’opération, sans déduction ; avec un représentant au Mexique et devant un notaire, vous pouvez opter pour une imposition sur la plus-value au taux marginal maximal du barème annuel. Si vous êtes résident fiscal mexicain, vous payez sur la plus-value réelle (prix moins coût actualisé, améliorations et frais) selon un barème progressif que le notaire retient. Il existe une exonération pour votre résidence principale — la résidence fiscale, pas la nationalité, décide qui peut en bénéficier — si la contrepartie ne dépasse pas 700 000 UDIS et que vous ne l’avez pas utilisée au cours des trois années précédentes.
Infrastructures de l’État[26]
Le Train Maya relie l’État depuis décembre 2023, date d’ouverture de la gare de Cancún ; le corridor complet jusqu’à Tulum n’est entré en service qu’en septembre 2024, presque un an plus tard. Les aéroports de Cancún et de Tulum ont accueilli moins de passagers en 2026 qu’un an plus tôt ; leurs chiffres figurent dans le guide de chacun de ces marchés. L’infrastructure du corridor continue de croître, mais de façon inégale selon les marchés : vérifiez toujours la connectivité réelle d’un sous-marché, pas seulement l’annonce du projet d’État.
Risques transversaux[27][28][29]
La saison des ouragans dans les Caraïbes mexicaines court du 1er juin au 30 novembre ; la Conagua a prévu de 11 à 15 cyclones dans l’Atlantique pour 2026. Les sargasses sont suivies via les bulletins officiels du Réseau de surveillance des sargasses de Quintana Roo, avec un impact généralement plus fort entre le printemps et l’été — consultez le bulletin en direct, pas un mois fixe. Sur les terres ejidales, un ejidatario ne peut vendre qu’une fois le plein domaine inscrit au Registre agraire national (RAN) ; vérifiez toujours le numéro de dossier du RAN et ne vous fiez jamais à la parole du vendeur sur le statut de la parcelle.
Risques
Saturation de la location courte[2][8][30]
L’offre est passée d’environ 1 700 annonces de location courte en 2011, selon l’Association des hôtels de la Riviera Maya, à 8 311 logements en janvier 2026. En décembre 2025, quatre hôtels de la ville ont fermé face à la concurrence d’Airbnb. La demande existe, mais se répartit sur plus de logements : projetez avec l’occupation mesurée de cette page, pas avec celle d’un vendeur.
Sargasses sur les plages de la ville[7]
Après 30 580 tonnes en 2025, 2 000 tonnes étaient déjà arrivées hors saison en février 2026. La ville pose une barrière marine pouvant atteindre cinq kilomètres. Si vous achetez en front de mer pour louer, demandez comment la copropriété nettoie sa plage et qui paie.
Offre nouvelle en préparation[9]
En mai 2026, Ciudad Mayakoba a demandé une autorisation environnementale fédérale pour 920 logements, entrepôts et lots commerciaux en 25 tours, dont 24 de dix étages, sur 15 ans de travaux. À la date de ce guide, le permis n’était pas confirmé. S’il avance, il visera le même acheteur résidentiel : tenez-en compte dans vos délais de revente.
Comment nous travaillons ce marché
À Playa del Carmen, nous partons du quartier et de l’immeuble, pas du rendu 3D. Nous vérifions si le règlement autorise la location à la nuit, si le logement peut être mis en conformité et ce que le DSA et l’exploitation coûtent. Nous faisons les calculs avec l’occupation mesurée et en location longue ; s’ils ne tiennent qu’avec une location courte optimiste, nous vous le disons. Nous ajoutons l’ISAI de 4 % aux frais de clôture avant votre offre, vérifions que le promoteur a déjà livré à temps et écartons ce qui dépend d’un chantier public qui n’existe pas encore.
Questions fréquentes
Est-ce une bonne idée d’investir à Playa del Carmen en 2026 ?
Tout dépend du projet. En location courte, vous entrez dans un marché à forte offre et à nouvelle réglementation : la marge vient du choix de l’immeuble et du quartier. Si vos chiffres tiennent aussi en location longue ou avec un usage personnel, le risque baisse. Nous ne promettons pas de rendement : l’occupation mesurée et le coût de conformité passent d’abord.
À quel rythme les prix des logements augmentent-ils à Playa del Carmen ?
L’indice de la Sociedad Hipotecaria Federal couvre Solidaridad, mais il repose sur des expertises de logements achetés à crédit : il exclut les achats comptant et les acheteurs étrangers. Deux chiffres municipaux circulent sans période claire : nous n’en publions aucun. Pour votre achat, comparez les ventes conclues dans le même immeuble ou les immeubles voisins.[31]
Quelle zone rapporte le plus, le centre ou Playacar ?
Il n’existe pas de chiffre indépendant de rendement par zone ; qui en donne un fait une estimation. Deux produits différents : le centre vit de la location à la nuit, avec beaucoup de concurrence et sous les nouvelles règles ; Playacar a un ticket plus élevé, moins de rotation et un profil résidentiel. Choisissez selon l’usage prévu, avec des chiffres prudents.
Quel effet le Train Maya a-t-il sur la valeur des biens ?
La gare de Playa del Carmen a été inaugurée le 29 février 2024. Elle fonctionne depuis plus de deux ans : ne la comptez pas comme un coup de pouce futur. Nous n’avons trouvé aucune mesure publique de l’évolution des valeurs près de la gare.[32]
La ville va-t-elle encadrer les Airbnb à Playa del Carmen ?
C’est déjà fait. La Protection civile a ouvert une période volontaire le 13 janvier 2026 et l’encadrement formel a commencé le 16 août 2026 : DSA, registre des voyageurs, sécurité et prévention de la traite pour les hôtes d’Airbnb, de Booking et d’autres plateformes. Zazil-Ha, Centro et Gonzalo Guerrero sont les quartiers à forte concentration.[2][8]
Playacar phase I ou phase II : laquelle est le meilleur investissement ?
Aucune donnée publique ne compare les deux phases en prix, occupation ou revente, et nous n’inventerons pas de différence. Ce qui se compare, c’est chaque bien : état de la copropriété, charges, règles de location, fonds de réserve et ventes récentes dans la même rue ou le même immeuble.
Sources
Données au 16 septembre 2026
- [1] INEGI, Censo de Población y Vivienda 2020: Solidaridad (resumen municipal en Telencuestas) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [2] Reportur, «Playa del Carmen inicia con la regulación voluntaria de los Airbnb» (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-01
- [3] Reportur, «Playa del Carmen: celebran que ocupación no baje del 70%» (Asociación de Hoteles de la Riviera Maya) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-01
- [4] Reportur, «Riviera Maya sufre un histórico desplome de ocupación hotelera» (Consejo de Promoción Turística de Quintana Roo) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2025-08
- [5] H. Ayuntamiento de Playa del Carmen, «Con 43 obras públicas, Playa del Carmen vive su mayor transformación urbana» (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2025-11
- [6] H. Ayuntamiento de Playa del Carmen, modificación al POA 2025 por 423 MDP (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2025-06
- [7] Ruptura360, «Recale atípico de sargazo, limpieza en Playa del Carmen 2026» (Secretaría municipal de Medio Ambiente) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-02
- [8] Heraldo de México Quintana Roo, «Regularización de rentas vacacionales pondrá a prueba a anfitriones y al municipio en Playa del Carmen» (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-08
- [9] Noticaribe, «Solicita Ciudad Mayakoba permiso para construir 920 viviendas, bodegas y lotes comerciales» (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-05
- [10] H. Ayuntamiento de Playa del Carmen, Derecho de Saneamiento Ambiental (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [11] Congreso de Quintana Roo, Ley de Hacienda del Municipio de Solidaridad, artículos 23 Quinquies y 23 Sexies (ISAI), última reforma POE 10 de diciembre de 2025 (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2025-12
- [12] H. Ayuntamiento de Playa del Carmen, Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [13] Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27, fracc. I (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [14] Ley de Inversión Extranjera, arts. 11 y 13 (fideicomiso, plazo de 50 años) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [15] Ley de Inversión Extranjera, art. 10 (sociedad mexicana, uso no residencial) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [16] Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29 (registro público y certificado de libertad de gravamen) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2025-12
- [17] Secretaría de Relaciones Exteriores, permiso para constituir fideicomiso en zona restringida (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [18] gob.mx / Sociedad Hipotecaria Federal, requisitos de peritos valuadores (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [19] Ley del Impuesto al Hospedaje del Estado de Quintana Roo, arts. 4, 8 y 11 (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2025-12
- [20] Ley de Turismo del Estado de Quintana Roo, reforma Decreto 204 (Registro Estatal de Turismo, RETUR-Q) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2024-03
- [21] Ley del ISR, art. 113-A y Ley del IVA, art. 18-J (retención por plataformas digitales) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-01
- [22] Ley del ISR, art. 158 (renta de inmuebles por residentes en el extranjero) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [23] Ley del ISR, art. 160 (venta de inmuebles por residentes en el extranjero) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [24] Ley del ISR, arts. 119–128 y 152 (venta de inmuebles por residentes mexicanos) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [25] Ley del ISR, art. 93, fracc. XIX, inciso a) (exención de casa habitación) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [26] Tren Maya, comunicados oficiales de apertura por estación (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2024-09
- [27] SMN/CONAGUA, temporada y pronóstico de huracanes 2026 (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [28] SEMAR (DIREDIMOAT), boletines de la Red de Monitoreo de Sargazo de Quintana Roo (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [29] Ley Agraria, arts. 81 y 82 (dominio pleno sobre parcelas ejidales) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [30] Reportur, «Playa del Carmen: cierre de 4 hoteles por desventaja ante Airbnb» (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2025-12
- [31] Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda, segundo trimestre de 2025 (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2025-08
- [32] Tren Maya, «Inaugura Tren Maya estaciones Puerto Morelos y Playa del Carmen» (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2024-02
Catalyseurs
Ce qui fait bouger ce marché
Permanent
Cinquième Avenue
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2024
Train Maya
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En cours
Renouveau de Colosio
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Analyses
Analyse de marché
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- Occupation médiane · 12 mois
- 36%
- Revenu par logement · 12 mois
- −7.3%
Consultation privée
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