Construction encadrée
Le parc national du récif et l’échelle du village limitent ce qui se construit en front de mer. La location saisonnière, elle, n’est pas contenue : près de trois annonces par location enregistrée.
Quintana RooÉmergent
Puerto Morelos
Un village côtier paisible entre Cancún et Playa, avec récif protégé et construction à l’échelle du village.
- Aéroport
- CUN · 25 min
- Côte
- Parc national du récif
- Profil
- Horizon long
Panorama
Puerto Morelos est le village côtier situé entre Cancún et Playa del Carmen, face à un parc national de récif et à quelques minutes de l’aéroport. Le parc limite ce qui se construit en front de mer, mais pas la location saisonnière : on compte près de trois annonces par location enregistrée. C’est le plus petit marché du corridor, sans indice des prix ni ventes conclues publiées : on achète sur des comparables montés à la main, avec un horizon long.
Pourquoi ce marché compte
L’échelle du village, le récif protégé et l’aéroport tout proche en font un marché de résidence secondaire ou de patrimoine à long terme. Ce qui manque, c’est une donnée publiée sur sa valorisation.
Types d’opportunités
Copropriétés boutiqueMaisons face à la jungleVente en amontLocation saisonnière
À qui ce marché s’adresse
Patrimoine à long termeVente en amontRésidence secondaireTicket bas
Premium
Casco del Puerto
Indicateurs
- USD 161
- Tarif moyen par nuit
- 32%
- Occupation médiane · 12 mois
- +0.4%
- Revenu par logement · 12 mois
- USD 110k+
- Ticket d’entrée
Tarif, occupation et revenu proviennent de la location courte durée sur les douze derniers mois mesurés (août 2025–juil. 2026), avec la même méthodologie sur les quatre marchés. Ce sont des chiffres bruts d’exploitation, pas un rendement sur le prix, et ils varient selon le sous-marché, le produit et la gestion.
La thèse Arano
L’échelle du village, protection naturelle
Ticket plus bas
Entre Cancún et Playa del Carmen, avec le ticket d’entrée le plus bas des quatre marchés. Sans indice ni ventes conclues publiées, le prix se vérifie sur des comparables, pas sur une promesse de valorisation.
La proximité sans le bruit
À 25 minutes de l’aéroport le plus fréquenté du pays, sans la densité des grands marchés.
Profil du marché
Lecture AranoPerformance en courte duréeStable
Marge de valorisationNi indice ni ventes publiées
Liquidité à la reventeMoyenne
Maturité du marchéÉmergent
Échelle qualitative de notre équipe d’analyse : elle compare ce marché au reste du corridor Cancún–Tulum.
Sous-marchés
Un petit marché avec trois lectures distinctes : le port, le côté continental et la route des cénotes.
Premium
Casco del Puerto
Face à la mer et au phare ; un produit boutique rare et très défendable.
Ticket d’entrée
À partir de USD 240 000
Dans cette zone
Aucun actif publié dans cette zone
Émergent
La Colonia
Côté continental en croissance ; le ticket le plus bas du corridor.
Ticket d’entrée
À partir de USD 110 000
Dans cette zone
Aucun actif publié dans cette zone
En expansion
Ruta de los Cenotes
Terrains et projets de faible densité vers la jungle et les cénotes.
Ticket d’entrée
À partir de USD 130 000
Dans cette zone
Aucun actif publié dans cette zone
Autres actifs sur ce marché
Voir toutes les exclusivités
Guide d’investissement
Guide pour investir dans l’immobilier à Puerto Morelos
Puerto Morelos est la plus jeune municipalité du Quintana Roo et le plus petit des quatre marchés où nous travaillons : 26 921 habitants en 2020. Le récif face au village est un parc national, ce qui détermine ce que l’on peut acheter, et où.
Commencez par ce qui manque : ni indice officiel des prix, ni ventes conclues publiées, ni données d’absorption. On achète ici sur des comparables montés à la main, avec un horizon long. Si cela ne correspond pas à votre objectif, ce n’est pas votre marché.
Pour qui c’est fait
- Vous cherchez une résidence secondaire ou un patrimoine à long terme, sans besoin de vendre avant plusieurs années.
- Vous préférez un village à petite échelle, à 20-25 minutes de l’aéroport de Cancún.
- Vous acceptez de décider sur des comparables au cas par cas, sans indice des prix.
- Vous voulez louer en règle, avec des projections fondées sur l’occupation médiane.
Pour qui ce n’est pas fait
- Vous devez vendre vite ou à une date fixe.
- Vous cherchez un chiffre publié de valorisation pour justifier l’achat.
- Votre modèle repose sur une forte occupation toute l’année.
- Vous voulez la ville : tours, vie nocturne et large marché de revente.
Chiffres clés
- Logements dans la municipalité
- 8 229[2]
- Parc national du récif de Puerto Morelos
- 9 066,63 ha[5]
- Locations saisonnières : enregistrées / annoncées
- 463 / 1 225[6]
Donnée de l’INEGI citée par la presse locale. Fiabilité moyenne.
Décrété en février 1998 ; site Ramsar depuis 2004.
Registre du tourisme de l’État face aux seules annonces Airbnb, selon la presse locale. Fiabilité moyenne.
Où investir
Casco del Puerto
Le village d’origine, entre le phare et le malecón, face au récif. Le secteur le plus recherché, où il reste le moins de terrain.
Copropriétés boutique et petites maisons près de la plage, pour une résidence secondaire ou la location saisonnière.
Risque de la zone Peu de ventes : le prix de sortie dépend du bon acheteur. Près de la côte, tout chantier est examiné au regard du parc national.[5]
La Colonia (Joaquín Zetina Gasca)
À l’ouest de la route fédérale 307, code postal 77580. Là où vivent les habitants, avec la mairie et les supermarchés.
Maisons et appartements aux prix les plus bas de la municipalité, pour y vivre à l’année ou louer à des résidents.
Risque de la zone Sans plage à pied, la location saisonnière se joue sur le prix. Dans les secteurs récents, faites confirmer eau et assainissement avant de signer.
Ruta de los Cenotes
Une route vers l’intérieur, dans la jungle, vers des cénotes comme Siete Bocas et La Noria. Terrains et projets de faible densité.
Terrains à bâtir à votre rythme et maisons dans de petits projets, pour qui cherche de l’espace et accepte la voiture.
Risque de la zone Chemins ruraux et tronçons sur puits et fosse septique. Exigez l’avis écrit de la CAPA : un chantier annoncé n’est pas un raccordement.[8]
Coûts et règles locales
Droits de mutation (ISAI) : 3 % de la valeur du bien[9][10]
À Puerto Morelos, l’impôt sur l’acquisition d’immeubles (ISAI) est de 3 % de la valeur du bien, selon l’article 27 de la loi de finances municipale (dernière réforme publiée le 9 décembre 2024). Il se paie dans les 15 jours suivant la date de l’acte, et le notaire le calcule.
La même loi ajoute un impôt additionnel de 10 % sur les impôts et droits municipaux dus par le contribuable (article 53), et l’ISAI ne figure pas parmi les exceptions : sur un achat, cela représente 0,3 % de plus de la valeur du bien. Demandez au notaire de le détailler dans l’estimation des frais.
Taxe foncière : remises 2026[11]
En 2026, la municipalité a accordé 10 % de remise en janvier et 5 % en février ; 50 % aux personnes handicapées, retraités et pensionnés pour un logement jusqu’à 20 000 UMA (unité indexée mexicaine) ; et 60 % sur les majorations du 15 mai au 30 juin.
Faute de taux de base dans une source citable, nous demandons avant l’achat le relevé de taxe foncière : il indique le montant et les arriérés.
Location courte : pas de règlement municipal[6]
Nous n’avons trouvé aucun règlement municipal ; les règles de l’État, dans la section Quintana Roo, s’appliquent. On compte près de trois annonces Airbnb par location enregistrée, et le directeur municipal du tourisme admet que les plateformes échappent en partie au contrôle.
Aménagement : le plan écologique local en préparation[5][12][13]
Le programme d’aménagement écologique local (POEL) n’est pas achevé : en juin 2026, il en était aux ateliers avec l’institut municipal de planification. Pour l’instant, l’aménagement de l’État et le décret du parc national encadrent la construction, et l’avant-projet de plan d’urbanisme a suscité des objections citoyennes. Si l’on vous garantit la densité que permettra le POEL, demandez le document.
Eau et assainissement : retards documentés[8]
Le concessionnaire Aguakan et l’organisme public CAPA signalent des retards dus au sous-investissement à Puerto Morelos et alentour, avec plus de 21 chantiers prévus pour Puerto Morelos et Isla Mujeres. Aucun taux de couverture propre à la municipalité. Fiabilité moyenne : hors du centre, vérifiez le service au terrain, pas l’annonce.
Ce qui s’applique à tout Quintana Roo
Acheter en tant qu’étranger sur la côte[14][15][16]
La Constitution interdit aux étrangers la propriété directe des terres à moins de 50 km des côtes et 100 km des frontières — pratiquement tout le littoral de Quintana Roo. La voie légale est le fideicomiso : une banque mexicaine agréée détient le titre en votre faveur pendant 50 ans, renouvelable, avec l’autorisation préalable du ministère des Affaires étrangères (SRE). Vous conservez les droits d’usage, de location, de vente et de transmission ; ce n’est pas un bail — vous êtes le bénéficiaire avec le contrôle plein. Une société mexicaine avec clause d’exclusion des étrangers est une alternative, mais seulement pour un usage NON résidentiel — bureaux, locaux commerciaux, un projet ; pour l’habitation, le fideicomiso reste la seule voie.
Frais de clôture[17][18][19]
L’impôt sur l’acquisition d’immeubles (ISAI) est municipal : chaque municipalité fixe son taux dans sa propre loi de finances, et celui de ce marché, avec son article, figure dans ses coûts locaux. En plus de l’ISAI, on paie les droits du registre public et le certificat de non-gage, facturés en UMA par acte inscrit. Le coût de constitution du fideicomiso, ses frais annuels et le permis de la SRE varient selon la banque fiduciaire et la valeur du bien — il n’existe pas de chiffre officiel unique, demandez un devis direct avant la clôture. Les honoraires notariaux n’ont pas non plus de tarif public uniforme dans l’État ; ils se négocient aussi au cas par cas. Une expertise valable pour un crédit hypothécaire ne peut être émise que par un expert ou une Unité d’évaluation accréditée par la Société hypothécaire fédérale (SHF).
Location saisonnière[20][21][22][23]
La taxe de séjour de l’État applique 6 % à la location de maisons, appartements et villas particulières — la catégorie typique d’Airbnb/Vrbo — contre 5 % en général pour les hôtels. Tout hôte, y compris via une plateforme numérique, doit s’inscrire au Registre d’État du tourisme (RETUR-Q). Si vous êtes résident fiscal mexicain avec une activité d’entreprise, la plateforme retient 4 % d’impôt sur le revenu et une part de TVA sur l’hébergement ; si vous êtes résident fiscal étranger louant au Mexique, l’impôt sur le revenu est de 25 % du revenu brut, sans déduction, retenu par celui qui vous paie. Ce sont deux régimes distincts selon la résidence fiscale, pas la nationalité — déterminez lequel s’applique avant d’opérer.
Impôts à la vente[24][25][26]
Si vous vendez en tant que résident fiscal étranger, l’impôt par défaut est de 25 % du montant total de l’opération, sans déduction ; avec un représentant au Mexique et devant un notaire, vous pouvez opter pour une imposition sur la plus-value au taux marginal maximal du barème annuel. Si vous êtes résident fiscal mexicain, vous payez sur la plus-value réelle (prix moins coût actualisé, améliorations et frais) selon un barème progressif que le notaire retient. Il existe une exonération pour votre résidence principale — la résidence fiscale, pas la nationalité, décide qui peut en bénéficier — si la contrepartie ne dépasse pas 700 000 UDIS et que vous ne l’avez pas utilisée au cours des trois années précédentes.
Infrastructures de l’État[27]
Le Train Maya relie l’État depuis décembre 2023, date d’ouverture de la gare de Cancún ; le corridor complet jusqu’à Tulum n’est entré en service qu’en septembre 2024, presque un an plus tard. Les aéroports de Cancún et de Tulum ont accueilli moins de passagers en 2026 qu’un an plus tôt ; leurs chiffres figurent dans le guide de chacun de ces marchés. L’infrastructure du corridor continue de croître, mais de façon inégale selon les marchés : vérifiez toujours la connectivité réelle d’un sous-marché, pas seulement l’annonce du projet d’État.
Risques transversaux[28][29][30]
La saison des ouragans dans les Caraïbes mexicaines court du 1er juin au 30 novembre ; la Conagua a prévu de 11 à 15 cyclones dans l’Atlantique pour 2026. Les sargasses sont suivies via les bulletins officiels du Réseau de surveillance des sargasses de Quintana Roo, avec un impact généralement plus fort entre le printemps et l’été — consultez le bulletin en direct, pas un mois fixe. Sur les terres ejidales, un ejidatario ne peut vendre qu’une fois le plein domaine inscrit au Registre agraire national (RAN) ; vérifiez toujours le numéro de dossier du RAN et ne vous fiez jamais à la parole du vendeur sur le statut de la parcelle.
Risques
Pas d’indice des prix, revente lente[2][31][32]
L’indice de la Sociedad Hipotecaria Federal ne couvre pas Puerto Morelos, et aucune vente conclue ni aucun mois d’inventaire ne sont publiés. Deux portails consultés en septembre 2026 affichent des prix demandés au m² dont l’un vaut environ 1,5 fois l’autre. Avec 8 229 logements, chaque vente dépend de peu d’acheteurs : achetez sans dépendre d’une sortie à date fixe.
Location informelle, règles changeantes[6]
Si beaucoup d’annonces échappent au registre, la municipalité ou l’État peuvent régulariser d’un coup : enregistrement vérifié, plafonds ou contrôles accrus. C’est une déduction sur des données de fiabilité moyenne, pas un fait avéré. Nous ne présentons pas de projection qui ne tient que sans enregistrement.
Tourisme en repli en 2026[33]
L’occupation hôtelière de Cancún, Puerto Morelos et Isla Mujeres a été de 76,4 % en moyenne de janvier à mai 2026, contre 79,2 % un an plus tôt. C’est une occupation hôtelière régionale, pas celle de la location courte présentée sur cette page, mais elle montre la tendance de la demande.
Comment nous travaillons ce marché
Puerto Morelos n’a pas d’indice à consulter : le prix se construit à la main, à partir de transactions documentables, séparées des prix demandés. Nous examinons le promoteur, ses livraisons passées, ses permis et le propriétaire du terrain. Hors du centre, nous obtenons par écrit la faisabilité eau et assainissement, et toujours le relevé de taxe foncière. Pour la location, nous projetons avec l’enregistrement auprès de l’État et l’occupation médiane, pas celle de la haute saison. Et si votre plan exige une revente rapide ou une occupation que le village n’offre pas, nous vous le disons avant la signature.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² à Puerto Morelos ?
Il n’existe pas de chiffre fiable. Aucun indice officiel, et les portails divergent : en septembre 2026, la moyenne de l’un valait environ 1,5 fois celle de l’autre. Ils publient en outre des prix demandés, pas de vente. Pour un bien précis, nous montons des comparables de même type et secteur à partir de transactions documentées.[31][32]
Puerto Morelos est-il un Pueblo Mágico ?
Non. L’idée circule sur les portails et les réseaux sociaux, mais Puerto Morelos ne figure pas sur la liste officielle des Pueblos Mágicos du ministère du Tourisme. Si une annonce s’en sert comme argument, le reste du texte mérite aussi d’être vérifié.
À quelle distance est l’aéroport de Cancún ?
Entre 20 et 25 minutes en voiture par la route fédérale 307, selon la circulation. Il n’existe pas de mesure officielle ; c’est le temps de trajet rapporté de façon constante. Le village se trouve à mi-chemin entre l’aéroport et Playa del Carmen.
Peut-on louer sur Airbnb à Puerto Morelos, et est-ce rentable ?
Oui, avec l’enregistrement auprès de l’État et les impôts en règle ; pas de règlement municipal. La rentabilité dépend du bien : l’occupation médiane en location courte de cette page est bien inférieure à l’hôtelière, et d’autres fournisseurs publient d’autres chiffres selon d’autres méthodes. Nous comparons à la médiane, pas à la meilleure annonce.[6][33]
Mieux vaut-il acheter au village ou sur la route des cénotes ?
Tout dépend de l’usage. Le centre offre la plage à pied et un inventaire rare, à des prix plus élevés. La route des cénotes propose terrains et projets de faible densité avec plus d’espace, mais sans plage et avec des services à vérifier terrain par terrain. Aucune donnée de rendement par secteur : partez de votre objectif.
Le Train Maya dessert-il déjà Puerto Morelos ?
Oui. La gare de Puerto Morelos a ouvert le 29 février 2024, sur le tronçon 5, en viaduc à l’ouest du village. Elle vous relie en train au reste du corridor. Les dates d’ouverture du reste du réseau figurent dans la section Quintana Roo.[7]
Est-il facile de revendre un bien à Puerto Morelos ?
Moins que dans un grand marché. Aucune vente conclue ni aucun mois d’inventaire ne sont publiés, et chaque vente dépend de peu d’acheteurs. L’achat n’est pas mauvais pour autant, mais il exige un horizon long et un prix d’entrée défendable par des comparables, car aucun indice n’appuiera votre prix à la revente.
Sources
Données au 16 septembre 2026
- [1] INEGI, Censo de Población y Vivienda 2020, resultados por municipio (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [2] La Jornada Maya, «Visitantes de Puerto Morelos prefieren rentas vacacionales mediante plataformas» (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [3] INAFED, «Puerto Morelos es el municipio de más reciente creación del estado de Quintana Roo» (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [4] Congreso de Quintana Roo, Decreto 342 (creación del municipio de Puerto Morelos) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2015-11
- [5] CONANP, Decreto del Parque Nacional Arrecife de Puerto Morelos (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 1998-02
- [6] Grupo Animal, «Puerto Morelos sufre turistificación: explotan rentas temporales y despojo» (cifras de Sedetur y GuestFavorites) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [7] Tren Maya, comunicado de inauguración de la estación Puerto Morelos (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2024-02
- [8] Heraldo de México Quintana Roo, «Ha dejado de invertir Aguakan en infraestructura: CAPA» (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2025-10
- [9] Congreso de Quintana Roo, Ley de Hacienda del Municipio de Puerto Morelos, artículos 27 (ISAI) y 53 (impuesto adicional), última reforma POE 9 de diciembre de 2024 (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2024-12
- [10] Congreso de Quintana Roo, Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios del Estado (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [11] Heraldo de México Quintana Roo, «Pago del predial 2026 en Puerto Morelos: quiénes recibirán el 50% de descuento» (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-01
- [12] Ayuntamiento de Puerto Morelos, participación ciudadana en el Programa de Ordenamiento Ecológico Local (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-06
- [13] El Universal, «Solicitan a gobierno de Puerto Morelos corregir anteproyecto de Programa de Desarrollo Urbano» (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [14] Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27, fracc. I (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [15] Ley de Inversión Extranjera, arts. 11 y 13 (fideicomiso, plazo de 50 años) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [16] Ley de Inversión Extranjera, art. 10 (sociedad mexicana, uso no residencial) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [17] Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29 (registro público y certificado de libertad de gravamen) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2025-12
- [18] Secretaría de Relaciones Exteriores, permiso para constituir fideicomiso en zona restringida (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [19] gob.mx / Sociedad Hipotecaria Federal, requisitos de peritos valuadores (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [20] Ley del Impuesto al Hospedaje del Estado de Quintana Roo, arts. 4, 8 y 11 (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2025-12
- [21] Ley de Turismo del Estado de Quintana Roo, reforma Decreto 204 (Registro Estatal de Turismo, RETUR-Q) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2024-03
- [22] Ley del ISR, art. 113-A y Ley del IVA, art. 18-J (retención por plataformas digitales) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-01
- [23] Ley del ISR, art. 158 (renta de inmuebles por residentes en el extranjero) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [24] Ley del ISR, art. 160 (venta de inmuebles por residentes en el extranjero) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [25] Ley del ISR, arts. 119–128 y 152 (venta de inmuebles por residentes mexicanos) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [26] Ley del ISR, art. 93, fracc. XIX, inciso a) (exención de casa habitación) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [27] Tren Maya, comunicados oficiales de apertura por estación (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2024-09
- [28] SMN/CONAGUA, temporada y pronóstico de huracanes 2026 (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [29] SEMAR (DIREDIMOAT), boletines de la Red de Monitoreo de Sargazo de Quintana Roo (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [30] Ley Agraria, arts. 81 y 82 (dominio pleno sobre parcelas ejidales) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [31] Mycasa.mx, precio promedio de oferta en Puerto Morelos (portal; precio de oferta, no de cierre) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [32] Inmuebles24 / Mudafy, promedio de oferta de departamentos en Puerto Morelos (portal; precio de oferta, no de cierre) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-09
- [33] Heraldo de México Quintana Roo, hoteleros de Cancún, Isla Mujeres y Puerto Morelos alertan por caída de ocupación (datos de Sedetur) (s’ouvre dans un nouvel onglet) — 2026-06
Catalyseurs
Ce qui fait bouger ce marché
Permanent
Récif protégé
Le parc national limite la densité et protège le front de mer sur le long terme.
2024
Train Maya
Une connectivité régionale qui intègre le village au reste du corridor.
En cours
Plan écologique local
Le plan qui fixera les densités de la municipalité en était encore aux ateliers en juin 2026 ; d’ici là, l’aménagement de l’État et le décret du parc s’appliquent.
Analyses
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- USD 129
- Occupation médiane · 12 mois
- 36%
- Revenu par logement · 12 mois
- −7.3%
Consultation privée
Consultation privée
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Un village côtier paisible entre Cancún et Playa, avec récif protégé et construction à l’échelle du village.
- Sans frais, sans engagement
- Réponse en moins de 24 h
- Peu de clients à la fois